MyRavissant.ru

Открывать отдельную тему не надо, давайте писать в эту.

Формулирую предложения:
Добавить и конкретизировать:
1) регламенты всех работ. Что, как часто и в каком объёме выполняются. Два варианта: для зимнего и летнего периода (уборка территории, вывоз ТБО, озеленение)
2) отдельным пунктом регламент на очистку кровель от снега
3) Описать процедуру планового периодического и капитального ремонта общедолевой собственности (дороги, технические подвалы, кровли, коммуникации).
4) Выработать правила проживания в посёлке (зафиксировать требования к акустическому и визуальному комфорту проживания, правилам автомобильного и пешеходного движения на территории посёлка).
5) регламент охраны и пропускного режима (в том числе и пребывания гостей в поселке)
6) описать процедуру обращения в диспетчерскую службу и регламент реагирования на аварийные ситуации.
7) описать процедуру финансового контроля УК со стороны собственников.

Также из договора следует, что технические подвалы под домами, трубы канализации и водоснабжения, являются общедолевыми.
Никоим образом не конкретизированно кому принадлежат телевизионные антенны, и кабельные вводы интернета (в старой редакции он был).

Предложения есть: сформулировать те пункты договора, которые хочется видеть в "новом" договоре. Ценен будет как опыт живущих, так и мнение будущих жильцов. Формулировки - не главное (на данном этапе), писать по существу. Важно учесть, что это не ультиматум, а именно предложения для обсуждения.
Возможно, имеет смысл открыть отдельную тему - если предполагается, что каждый может внести свою лепту.
По аналогии с собранием - отводится срок, по истечении которого готовые предложения относятся или направляются в УК. Кстати, вопрос о готовности УК к диалогу по договору и о порядке работы над ним - можно включить в список вопросов к собранию. Понимаю, не быстро. Пишите, какие еще видите варианты.

PS/ Выше писалось, что внесение изменений в ранее подписанные договора будет возможно через обращение в суд. Но стороны могут иметь добрую волю внести изменения.

Так что общая логика видится примерно так:
1)подтверждение готовности УК к диалогу на предмет доработки текста договора (озвучивается на ближайшем собрании или как-то иначе), решение о целесообразности доработки. По необходимости - юр.экспертиза текущего договора.
2)формулирование предложений - что собственники хотели бы видеть в договоре,
3)переговоры с УК (обмен предложениями и тп),
4)принятие решения сторонами,
5)юридическая выверка текста,
6)подписание.
7)и началась в селе Савиново совсем другая жизнь (это из старенькой рекламы леденцов,простите:))[/quote]

Открывать отдельную тему не надо, давайте писать в эту.

Формулирую предложения:
Добавить и конкретизировать:
1) регламенты всех работ. Что, как часто и в каком объёме выполняются. Два варианта: для зимнего и летнего периода (уборка территории, вывоз ТБО, озеленение)
2) отдельным пунктом регламент на очистку кровель от снега
3) Описать процедуру планового периодического и капитального ремонта общедолевой собственности (дороги, технические подвалы, кровли, коммуникации).
4) Выработать правила проживания в посёлке (зафиксировать требования к акустическому и визуальному комфорту проживания, правилам автомобильного и пешеходного движения на территории посёлка).
5) регламент охраны и пропускного режима (в том числе и пребывания гостей в поселке)
6) описать процедуру обращения в диспетчерскую службу и регламент реагирования на аварийные ситуации.
7) описать процедуру финансового контроля УК со стороны собственников.

Насчет последнего пункта не уверена.. Все-таки, это не ТСЖ.. УК - это бизнес, мы ее можем их контролировать В ЧАСТИ ФИНАНСОВ, в отличие от ТСЖ.. Какие есть мнения на этот счет?
Предлагаю подумать вот о чем. Хорошо, если УК будет учитывать наши пожелания и реагировать, и все у нас будет просто замечательно - и уборка, и обслуживание и т.п. Хочется верить, что именно так и будет. НО, если ситуация будет обратной? Ни собрания, ни устные обращения не будут иметь эффекта, а так бывает, к сожалению. Какие у нас рычаги? Есть мысли?

Открывать отдельную тему не надо, давайте писать в эту.

Формулирую предложения:
Добавить и конкретизировать:
1) регламенты всех работ. Что, как часто и в каком объёме выполняются. Два варианта: для зимнего и летнего периода (уборка территории, вывоз ТБО, озеленение)
2) отдельным пунктом регламент на очистку кровель от снега
3) Описать процедуру планового периодического и капитального ремонта общедолевой собственности (дороги, технические подвалы, кровли, коммуникации).
4) Выработать правила проживания в посёлке (зафиксировать требования к акустическому и визуальному комфорту проживания, правилам автомобильного и пешеходного движения на территории посёлка).
5) регламент охраны и пропускного режима (в том числе и пребывания гостей в поселке)
6) описать процедуру обращения в диспетчерскую службу и регламент реагирования на аварийные ситуации.
7) описать процедуру финансового контроля УК со стороны собственников.

Насчет последнего пункта не уверена.. Все-таки, это не ТСЖ.. УК - это бизнес, мы ее можем их контролировать В ЧАСТИ ФИНАНСОВ, в отличие от ТСЖ.. Какие есть мнения на этот счет?
Предлагаю подумать вот о чем. Хорошо, если УК будет учитывать наши пожелания и реагировать, и все у нас будет просто замечательно - и уборка, и обслуживание и т.п. Хочется верить, что именно так и будет. НО, если ситуация будет обратной? Ни собрания, ни устные обращения не будут иметь эффекта, а так бывает, к сожалению. Какие у нас рычаги? Есть мысли?[/quote]

Каждый собственник имеет право на получение информации о деятельности УК, в том числе касательно финансов.
Читаем тут http://csiconsulting.ru/links/1al.htm
тут https://www.dropbox.com/s/g7lrw5kqdd4vz ... pdf?v=1mci
и тут https://www.dropbox.com/s/taasraelfpgat ... pdf?v=1mci

Рычаги конституция и жилищный кодекс. Ну и суд конечно.

Предлагаю и могу написать коллективное письмо к керамо по договору и приему передачи объекта инвестиций( нашего поселка). У нас сейчас два ключевых юридических вопроса с керамо.
1. Принятие объекта инвестиций, т.е. Мы должны правильно принять от керамо выполненные работы-как наши тауны, так и объекты общей долевой собственности( детские площадки, стоянки и все то, что предусмотрено проектом.
2. Обслуживание УК нашего поселка на основании условий договора.

На собрании нужно получить от керамо развернутый план как они планируют передавать нам поселок. Если передача заключается в виде подписания сейчас акта приема передачи? То это не совсем правильно, т. к. не все работы завершены ( особенно в 4 очереди). Было бы честно довести готовность поселка до 100% готовности, либо сформулировать четкий график завершения таких работ. Вообще надо разобраться какие объекты являются нашей общей долевой собственностью. А то, например, что бы поставить машину на гостевую стоянку приходится объясняться с охраной "кто ты такой", а потом с Нардом.
По договору обслуживания. Типовые договоры давно существуют. Правовая практика деятельности УК практически в России сложилась. Почему бы УК не взять типовой договор и адаптировать к нашему поселку. Складывается впечатление, что УК навязывает в договоре свои интересы ( содержание и охраны поименованных в договоре объектов), либо с ошибками подготовлен договор ( даже юр. Адрес поселка не указан). Нужно предложить УК привести в соответствие договор и на собрании с нами обсудить.

Юрий нужно писать однозначно такое письмо и чем раньше, тем лучше. Ибо на запрос о встрече 1 июня Нарт ответил, что все весьма заняты и 1-2 июня будет массовая передача квартир 3-ей очереди. Если сейчас львинная доля собственников подпишет не задумываясь договор обслуживания, то изменить что-нибудь будет гораздо сложнее. Категорический отказ по встрече не поступил, но и подтвреждения её нет пока.

Будем весьма благодарны, если вы составите такое письмо.

Ок

Статья Для информации

За последние годы очень многие состоятельные люди смогли переехать из шумного и пыльного города на постоянное местожительство за МКАД на природу. Но современные граждане не хотят при этом превращаться в "первобытных дикарей" и жить без всех "прелестей" цивилизации. А такое легко может случиться, если купленный ими дом окажется стоящим к гордом одиночестве в лесу, а остальные земельные участки могут находиться рядом, но быть не застроенными. Таким образом, получается, что комфорт за городом сам собой не возникает. Для того, чтобы жизнь за городом не была дикой в полном смысле этого слова кто-то должен создать и поддерживать удобство загородной жизни.
 
Для таких целей на рынке загородной недвижимости существуют управляющие компании. При хорошем профессионале у владельцев загородных домов обычно серьезных проблем с жизнью в поселке не бывает. Однако некоторые управляющие компании могут не только не решить возникшие сложности, но и, наоборот, создать жителям коттеджных поселков дополнительные трудности. Как собственники загородного жилья могут быть капризными и несговорчивыми, так и компании по управлению могут быть недобросовестными. Поэтому, как показывает практика, проблем в этой сфере загородного рынка хватает. В этой статье мы обсудим вопрос о возникающих сложностях между управляющими компаниями и жильцами загородных особняков. Отдельно будут рассмотрены аспекты качественного выбора компании и трудности по определению оплаты их услуг.
 
В соответствии с современным законодательством собственник жилого помещения вправе сам решать все вопросы относительно своего жилья, в том числе он может сам найти для своей собственности управляющего. Важно помнить, что такое право есть не только у владельцев городских квартир, но и у собственников загородных домов. Многие помнят об этом праве, но на практике применять его не получается, так как на загородном рынке недвижимости выбирать-то часто просто не из кого. В настоящее время ситуация такова, что конкуренция на рынке управляющих компаний достаточно слабая. Возможно со временем все как-то изменится, но пока довольствоваться приходится тем, что есть. В результате, как часто бывает при отсутствии должной конкуренции, отношения таких субъектов рынка как собственников загородного жилья и управляющих компаний напоминают затяжные боевые действия.
 
Откуда берутся управляющие компании?
 
На современном загородном рынке недвижимости в самом начале запуска проекта коттеджного поселка, как правило, управляющей компанией становится та же самая фирма, которая является застройщиком данного населенного пункта, то есть девелоперская компания сама создает управляющую компанию поселка. Выгода от того действия очевидна. Такая компания уже сразу знает что и где в поселке из коммуникаций находится и, самое главное, какого качества.
 
Если представить себе то, что происходит в поселке, который только что был застроен и реализован в потребительской среде, то можно понять, почему очень удобно, что именно застройщики берут инициативу в свои руки. Понятное дело, что жители в период оформления документов об удобстве жизни в поселке пока не беспокоятся. Хватает им забот и во время обживания загородного дома. Но территории поселков даже в период своего становления должны как-то существовать. Строители, естественно, хотят, чтобы возведенные им поселки пользовались заслуженной популярностью. В связи с этим застройщики стараются заботиться о своем "детище" и дальше. Не стоит забывать, что это является также для них и источником дополнительной прибыли.
 
Как показывает практика, необходимо от двух до трех лет для того, чтобы владельцы загородных домов закончили отделку своих коттеджей, а также озеленение участков. Но самое главное, что касается вопроса об управляющей компании, соседям необходимо хорошо познакомиться и научиться принимать совместные решения, а для этого требуется время. За время начального становления коттеджного поселка, когда собственники еще заняты своими проблемами с домами, фирмы-застройщики создают управляющие компании, которые, в свою очередь, смогут создать хорошую социальную и развлекательную инфраструктуру, а также произвести ландшафтные работы и благоустроить территорию поселка. Затем наступает период становления коттеджного поселка, когда владельцы загородных домов уже задаются вопросами о том, кто и как в их "родном" поселке управляет, беря с них деньги. В это время решается вопрос о том, останется ли в данном месте "править" прежняя управленческая компания или будет выбрана новая.
 
Для того, чтобы сменить управляющую компанию, необходимо провести общее собрание владельцев домов в коттеджном поселке и принять соответственное решение. Но на практике компании прилагают много усилий, чтобы найти общий язык с жителями поселков. В свою очередь, собственники жилья стремятся тоже не портить отношения со своими "управленцами". Все дело в том, что им просто не куда друг от друга деться. Но есть примеры, когда на загородном рынке недвижимости все же управляющие компании менялись по инициативе собственников жилья.
 
А коммуникации чьи?
 
Достаточно часто, рано или поздно в результате выяснения отношений между управленцами и владельцами коттеджей всплывает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат находящиеся на территории поселка коммуникации. Такой вопрос может стоять на повестке дня особенно остро, если управленческая компания показывает себя не с лучшей стороны и величина разовых и ежемесячных коммуникационных платежей кажется не обоснованной. Параллельно с этим возникают вопросы о том, как сделать так, чтобы это было собственностью владельцев загородных коттеджных домов. Не возникает недоразумений с тем понятием, что коммуникации, которые находятся на территории дома и участка, принадлежат домовладельцу. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний.
 
Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления. Деятельность управляющей компании будет регулироваться государством, если она выступает для потребителей в качестве ресурсоснабжающей организации. Если междомовые коммуникации коттеджного поселка принадлежат управляющей компании, то вопросы управления такими системами будут решать органы местного самоуправления. Могут коммуникации находиться и в собственности застройщика. Тогда важно понять за счет каких средств они построены. Может быть и то, что разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены девелоперской компанией на свои средства. Тогда, соответственно, данные системы принадлежат им на праве собственности.
 
Если коммуникации строились за счет средств владельцев коттеджей, то тогда подобные системы коммуникаций принадлежат собственникам жилья и они вправе требовать от строительных компаний передать эту составляющую инфраструктуры в общую долевую собственность. Но в таком случае владельцам коттеджей придется нести полные расходы по реконструкции и ремонту оборудования. Но в том случае, когда все коммуникационные системы работают слаженно и качественно, а сумма платежей за этот комфорт составляет приемлемую сумму, то состоятельные владельцы шикарных особняков даже не задумываются о том кому и на каких правах принадлежат поселковые коммуникации.
 
Как платят управляющей компании?
 
Тарифы на подачу в дома электричества, газа, отопления, воды и так далее в нашей стране устанавливает государство через органы местных и региональных властей. У управляющей компании таких прав, конечно, нет. Собственникам жилья коттеджного типа следует это помнить и учитывать в отношениях с управляющими компаниями. Добросовестные компании стараются во всех платежных документах указывать номера соответствующих постановлений органов государственной власти. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, так как данная сфера экономики является сетевой локальной монополией.
 
Если какая-то управляющая коттеджным поселком компания решит, что она имеет право сама устанавливать цены на коммунальные услуги в свою, естественно, пользу, то очень скоро у нее должны возникнуть серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Касалось бы закон очень четко защищает владельцев собственного жилья и управляющая компания, ну просто, никак не может взять "дополнительные" деньги с собственников. Однако этот закон, в прочем как и любой другой в нашей стране, можно легко обойти, что управляющие компании с удовольствием и делают. Кроме официальных коммунальных платежей управленческие компании с жителей коттеджных поселков берутся дополнительные денежные средства, которые носят название "эксплуатационные расходы" или "поселковые сборы". Такая сумма уже не может регулироваться государством и дает большой простор для действий управляющей организации.
 
Понятно, что управляющая компания не будет работать просто за "спасибо". В общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, оплата труда специалистов. Каждый владелец загородного дома в поселке обязан платить за подобную работу. На общем собрании жителей поселка, которое обычно проводится раз в год, управляющая компания должна представлять информацию о бухгалтерской отчетности. На таком мероприятии любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение. Сбор на управленческие нужды в поселках разного экономического формата будет составлять различную величину. В элитных поселках он будет больше, чем в населенных пунктах эконом-класса. Повлиять на эту сумму можно только с помощью решения общего собрания владельцев жилья в коттедже. На таком собрании будет обсуждаться перечень услуг компании и их расценки, с которыми собственники коттеджей могут согласиться или нет.
 

Это договор управляющей компании в коттеджном поселке poselok-varezhki.ru/ukvarezhki/Договор%20управления%20КП%20Варежки.pdf

В пятницу общался с Нардом по договору УК. Осталось двоякое мнение.
С одной стороны, керамо много сделало и делает. Нард говорит , что не хватает времени с нами обстоятельно общаться. И просит некоторое время не тревожить керамо нашей суетой, чтобы выстроить работу УК в поселке. Это понять можно. Кроме того, договор УК какой бы он ни был, но формулирует для нас 4500 р/месяц и увеличение раз в год на инфляцию.
С другой стороны. Договор УК не выдерживает юридической критики. В предмете договора поименованы объекты, находящиеся в собственности у керамо, и нам предписывается по тарифу оплачивать их содержание и охрану!!!! Нет адреса места оказания услуг УК!!! Оптикающими фразами заменяется объективное описание услуг по содержанию общих территорий поселка, охраны на территории поселка, работы диспетчерской службы и т. д!!!! Примеры, адекватных аналогичных договоров приведены даже в этой теме. Керамо не готовы в ближайшее время пересматривать договор. Кроме того, вся территория поселка- это фактически собственность или аренда Керамо. Нам принадлежат наши квартиры и в порядке общей долевой собственности территория - 3 метра от наших домов. Как я понял, керамо допускает привлечь сторонюю УК, что косвено допускает новый договор УК и возможно увеличение ежемесячных платежей. Ценник платежей таких УК на рынке от 8000 до 30000р/месяц
Мое мнение, нам нужно консолидироваться по этому вопросу. И в случае появления новой УК, рассматривать вопрос создания тсж и обслуживать поселок своими силами. Выше в теме есть статьи, там написано, что инженерные сети - газ, вода, эл-во предоставляются их собственником потребителю по согласованным с антимонопольной службой ценам. А остальная экономика содержания поселка будет зависеть уже от нас.
И еще, очень важно разобраться, в каких границах зафиксирована территория нашего поселка на генплане, инвестконтракте. Чтобы ничего не упустиь и не потерять в ходе становления нашего поселка.

В ДДУ нигде не написано, что Вы должны подписывать договор с ООО "Керамо-Сервис". Её в момент регистрации ДДУ вообще могло не существовать (ООО Керамо-Сервис зарегистрирована как юр.лицо 29.11.2012). Так что с юридической точки зрения Вас никто не имеет право заставить подписывать с ней договор.